Legionellenprüfung

Die Legionellenprüfung verbindet juristische Vorgaben mit konkreter Anlagentechnik und Mikrobiologie. Sie ist kein einmaliger Akt, sondern Teil eines fortlaufenden Hygieneregimes: Wer ein größeres Wohn- oder Versorgungsgebäude betreibt, übernimmt mit der Trinkwarmwasserversorgung zugleich die Verantwortung dafür, dass aus dieser Versorgung keine gesundheitliche Gefahr entsteht. Der folgende Beitrag erläutert, wer geprüft werden muss, wie die Probenahme abläuft, was bei einer Überschreitung des Maßnahmenwerts geschieht und welche Rolle die Wassertemperatur als zentrale Vorbeugung spielt.

Pflichten, Intervalle und Maßnahmenwert im Überblick

Ob und wie oft eine Legionellenprüfung erfolgen muss, hängt von der Nutzung des Gebäudes ab. Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Anforderungen für die häufigsten Konstellationen sowie den entscheidenden technischen Maßnahmenwert.

Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?

Die Prüfpflicht knüpft an zwei Bedingungen, die zugleich erfüllt sein müssen. Erstens muss es sich um eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung handeln. Das ist der Fall, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder wenn die Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als 3 Liter Wasser enthält. Bereits eines dieser beiden Kriterien genügt. Zweitens muss das erwärmte Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit an Dritte abgegeben werden.

In der Wohnungswirtschaft greift dieses zweite Kriterium regelmäßig: Wer Wohnungen vermietet, gibt das Trinkwarmwasser gewerblich an die Mieter ab. Damit unterliegt ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung über einer Großanlage der Prüfpflicht. Verantwortlich ist der Eigentümer oder Betreiber als Unternehmer oder sonstiger Inhaber (UsI). Diese Rolle lässt sich vertraglich an eine Hausverwaltung delegieren, die rechtliche Verantwortung für die Erfüllung der Pflichten bleibt jedoch beim Inhaber der Anlage.

Nicht prüfpflichtig sind dagegen selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Kleinanlagen, die die Schwellenwerte für Speicher und Leitungsinhalt nicht erreichen. Auch hier gilt jedoch der Maßnahmenwert von 100 KBE pro 100 ml als sinnvolle Orientierung, und eine freiwillige Untersuchung ist jederzeit möglich – etwa beim Kauf einer Immobilie, nach längerem Leerstand oder bei Verdacht auf eine erhöhte Belastung.

Wie die Probenahme abläuft

Die Aussagekraft einer Legionellenprüfung steht und fällt mit einer korrekten, normgerechten Probenahme. Diese darf nicht durch den Eigentümer selbst oder durch Laien erfolgen, sondern ausschließlich durch eine nach Trinkwasserverordnung zugelassene Untersuchungsstelle. Nur deren Befunde werden von den Gesundheitsämtern anerkannt. Zugelassene Stellen verfügen über akkreditierte Probenehmer und Labore, die Entnahme, Transport und Analyse unter standardisierten Bedingungen durchführen.

Entnommen werden die Proben an repräsentativen Entnahmestellen. Dazu gehören typischerweise der Austritt am Trinkwassererwärmer, der Rücklauf der Zirkulationsleitung sowie endständige Zapfstellen, etwa in den am weitesten vom Erwärmer entfernten Wohnungen oder in jedem Steigstrang. Ziel dieser Auswahl ist es, sowohl die zentrale Erwärmung als auch die Peripherie des Leitungsnetzes abzubilden, da sich Legionellen bevorzugt in selten genutzten oder schlecht durchströmten Abschnitten ansiedeln. Bei der Entnahme werden in der Regel auch die Wassertemperaturen dokumentiert, weil sie für die spätere Bewertung entscheidend sind.

Die Proben werden anschließend im Labor bebrütet, bis sich kultivierbare Legionellen als Kolonien zeigen. Das Ergebnis wird in koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter (KBE / 100 ml) angegeben und mit dem Maßnahmenwert verglichen. Die Untersuchung dieser kultivierbaren Keime benötigt mehrere Tage, weshalb zwischen Probenahme und endgültigem Befund eine gewisse Zeit vergeht.

Damit die Untersuchung gerichtsfest und behördlich anerkannt ist, kommt es nicht nur auf das Labor an, sondern auch auf die Bedingungen der Entnahme. Vor der Probenahme wird die Wassertemperatur erfasst, das Wasser an der Zapfstelle wird je nach Verfahren bis zum Erreichen einer konstanten Temperatur ablaufen gelassen, und die Probengefäße werden steril gehandhabt. Die Befunde sind zu dokumentieren und über mehrere Jahre aufzubewahren, damit sich der Verlauf der Wasserqualität nachvollziehen lässt und im Bedarfsfall gegenüber dem Gesundheitsamt belegt werden kann.

Was bei Überschreitung des Maßnahmenwerts passiert

Der Maßnahmenwert von 100 KBE pro 100 ml ist kein starrer Grenzwert, sondern ein Schwellenwert, der ein gestuftes Verfahren auslöst. Wird er überschritten, gilt die Anlage als auffällig, und es greift eine festgelegte Abfolge von Pflichten.

Zunächst informiert die Untersuchungsstelle den Betreiber, und der Betreiber meldet die Überschreitung unverzüglich dem zuständigen Gesundheitsamt. Anschließend ist eine Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person zu veranlassen. Sie klärt die Ursachen der Belastung – etwa zu niedrige Temperaturen, Stagnation in selten genutzten Leitungsabschnitten, Ablagerungen oder hydraulische Mängel – und benennt konkrete Abhilfemaßnahmen. Auf dieser Grundlage erfolgt die Sanierung, die je nach Befund von der thermischen oder chemischen Desinfektion über die Spülung von Stagnationsbereichen bis hin zu baulichen Eingriffen in das Leitungsnetz reichen kann.

Bis zur Beseitigung der Ursache kann das Gesundheitsamt zusätzliche Schutzmaßnahmen anordnen, um die Nutzer vor der Aufnahme belasteter Aerosole zu schützen. Nach Abschluss der Sanierung wird eine Nachuntersuchung durchgeführt, um den Sanierungserfolg zu belegen. Bei höheren Belastungsstufen oder nach einer Sanierung können das Gesundheitsamt oder die Untersuchungsstelle das Prüfintervall verkürzen, bis die Anlage dauerhaft unauffällig ist. Erst wenn die Werte stabil unter dem Maßnahmenwert liegen, kehrt die Anlage in den regulären Prüfzyklus zurück.

Kosten und Verantwortung

Verantwortlich für die Durchführung und die Erfüllung aller daraus folgenden Pflichten ist der Unternehmer oder sonstige Inhaber der Anlage – im Wohngebäude in aller Regel der Vermieter oder Eigentümer. Diese Verantwortung umfasst die Beauftragung einer zugelassenen Untersuchungsstelle, die Sicherstellung der Probenahme, die Aufbewahrung der Befunde sowie die Einleitung von Maßnahmen und Meldungen im Fall einer Überschreitung. Versäumt der Betreiber die fristgerechte Prüfung, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann; bei einer gesundheitlichen Schädigung von Nutzern drohen darüber hinaus weitergehende rechtliche Folgen.

Die Kosten der wiederkehrenden Legionellenprüfung zählen im vermieteten Wohngebäude grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten und können bei entsprechender vertraglicher Grundlage auf die Mieter umgelegt werden. Anders verhält es sich mit den Kosten einer Gefährdungsanalyse und einer Sanierung nach einer Überschreitung: Diese gelten als Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsaufwand und sind vom Eigentümer zu tragen, da sie der Erhaltung der Anlage und der Beseitigung eines Mangels dienen. Die exakte Höhe der Kosten hängt von der Größe der Anlage, der Anzahl der Probenahmestellen und dem regionalen Markt ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Temperaturregeln als Vorbeugung

Die wirksamste Vorbeugung gegen Legionellen ist die richtige Betriebstemperatur des Trinkwarmwassers. Legionellen vermehren sich bevorzugt im lauwarmen Bereich zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Oberhalb dieser Spanne wird das Wachstum zunehmend gehemmt, und bei hohen Temperaturen sterben die Keime ab. Aus diesem Grund schreibt die einschlägige Technik klare Temperaturziele für den Betrieb einer zentralen Warmwasseranlage vor.

Das Warmwasser soll am Austritt des Trinkwassererwärmers mindestens 60 Grad Celsius erreichen. In der Zirkulationsleitung, also dem System, das warmes Wasser ständig im Kreis führt, damit es an jeder Zapfstelle rasch verfügbar ist, soll die Temperatur an keiner Stelle unter 55 Grad Celsius fallen. Diese beiden Werte sind das thermische Rückgrat der Legionellenprävention: Sie sorgen dafür, dass das gesamte Warmwassernetz dauerhaft außerhalb des kritischen Vermehrungsbereichs gehalten wird.

Ebenso wichtig wie die Temperatur ist die Vermeidung von Stagnation. Wasser, das tagelang ungenutzt in einer Leitung steht und dabei abkühlt, bietet ideale Bedingungen für eine Vermehrung. Selten genutzte Zapfstellen, stillgelegte Leitungsabschnitte und überdimensionierte Speicher gehören deshalb zu den typischen Schwachstellen. Regelmäßige Nutzung beziehungsweise Spülung aller Entnahmestellen, ein hydraulisch abgeglichenes Zirkulationssystem und die Beseitigung nicht mehr benötigter Leitungsabschnitte ergänzen die Temperaturregeln zu einem wirksamen Vorbeugekonzept.

Aus diesem Grund greifen Vorbeugung und Prüfung ineinander. Die Legionellenprüfung macht sichtbar, ob das Hygieneregime im Betrieb tatsächlich greift, während Temperaturführung und Stagnationsvermeidung dafür sorgen, dass es gar nicht erst zu einer Überschreitung kommt. Wer die Warmwasseranlage von vornherein konsequent bei den genannten Temperaturen betreibt, das Leitungsnetz schlank hält und alle Stränge regelmäßig durchspült, senkt das Risiko einer auffälligen Probe deutlich – und damit auch den Aufwand für Gefährdungsanalysen, Sanierungen und verkürzte Prüfintervalle. Die Prüfung ist somit nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern auch ein Kontrollinstrument, das die Wirksamkeit der laufenden Vorbeugung belegt.

Häufige Fragen zu Legionellenprüfung

Wer muss eine Legionellenprüfung durchführen lassen?

Verpflichtet sind Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben. In der Praxis betrifft das vor allem Vermieter von Mehrfamilienhäusern. Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Prüfpflicht ausgenommen, eine freiwillige Untersuchung bleibt jedoch möglich.

Wie oft muss das Trinkwasser auf Legionellen geprüft werden?

Bei vermieteten Wohngebäuden gilt ein regelmäßiges Intervall von drei Jahren. Öffentliche Einrichtungen wie Krankenhäuser, Pflegeheime oder Hotels müssen das Trinkwarmwasser jährlich untersuchen lassen. Nach einer Grenzwertüberschreitung oder Sanierung können das Gesundheitsamt oder die Untersuchungsstelle kürzere Intervalle anordnen.

Was bedeutet der Maßnahmenwert von 100 KBE pro 100 ml?

Der technische Maßnahmenwert beträgt 100 koloniebildende Einheiten (KBE) je 100 Milliliter Wasser. Wird er überschritten, ist die Anlage auffällig: Es müssen eine Gefährdungsanalyse, Sanierungsmaßnahmen und eine unverzügliche Meldung an das Gesundheitsamt erfolgen. Der Wert ist kein starrer Grenzwert, sondern löst gestufte Handlungspflichten aus.

Welche Temperatur verhindert das Wachstum von Legionellen?

Legionellen vermehren sich bevorzugt bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius. Um das Wachstum zu hemmen, sollte das Warmwasser am Austritt des Trinkwassererwärmers mindestens 60 Grad Celsius erreichen und in der Zirkulation nicht unter 55 Grad Celsius fallen. Stagnierendes, lauwarmes Wasser begünstigt dagegen eine Vermehrung.

Wer darf die Probenahme durchführen?

Die Probenahme erfolgt an repräsentativen Entnahmestellen ausschließlich durch nach Trinkwasserverordnung zugelassene Untersuchungsstellen. Die Beauftragung und die rechtliche Verantwortung liegen beim Eigentümer oder Betreiber (UsI). Eine eigenständige Entnahme durch Laien erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht und wird von den Behörden nicht anerkannt.

Wer trägt die Kosten der Legionellenprüfung?

Die Kosten der wiederkehrenden Prüfung gehören im vermieteten Wohngebäude grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten und können bei entsprechender vertraglicher Grundlage auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten einer Gefährdungsanalyse und einer Sanierung nach einer Überschreitung sind dagegen Instandhaltungsaufwand und vom Eigentümer zu tragen.

Was passiert bei einer Überschreitung des Maßnahmenwerts?

Der Betreiber meldet die Überschreitung unverzüglich dem Gesundheitsamt und veranlasst eine Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person. Diese benennt die Ursachen und die nötigen Sanierungsmaßnahmen. Nach der Sanierung folgt eine Nachuntersuchung; das Prüfintervall kann bis zur dauerhaften Unauffälligkeit verkürzt werden.

Die Legionellenprüfung ist ein zentraler Baustein des vorbeugenden Trinkwasserschutzes und eng mit anderen Themen verzahnt. Wer die mikrobiologischen Hintergründe verstehen möchte, findet weitere Informationen im Beitrag zu Legionellen. Die Messeinheit hinter dem Maßnahmenwert erläutert der Artikel zu KBE. Die rechtlichen Grundlagen vertieft die Trinkwasserverordnung, während die allgemeine Untersuchung der Wasserqualität unter Wasseranalyse beschrieben ist.